1. A lakásbérleti szerződést foglalják írásba

Új lakásbérleti szerződés esetén az írásba foglalás érvényességi követelmény. A szóbeli ígéretek helyett ezért a lényeges feltételeket az aláírt szerződésben és annak mellékleteiben rögzítsék.

Egy internetes szerződésminta segíthet a kérdések összegyűjtésében, de nem biztos, hogy illeszkedik az adott helyzethez. Különösen fontos az átnézés, ha több bérlő költözik be, meghatalmazott jár el, vagy a lakáshoz tároló, parkoló és egyéb használati lehetőség is kapcsolódik.

2. Ellenőrizzék a feleket és a bérbeadási jogosultságot

Legyen egyértelmű, ki a bérbeadó, ki a bérlő, és pontosan melyik ingatlanra vonatkozik a megállapodás. A tulajdoni viszonyokat és azt is tisztázni kell, hogy az aláíró milyen jogosultság alapján adja bérbe a lakást. Ha meghatalmazott jár el, a meghatalmazását is ellenőrizni szükséges.

A szerződésben szerepeljen a lakás pontos címe, a használatba adott helyiségek és tartozékok köre. Több beköltöző esetén azt is beszéljék át, kik lesznek szerződő bérlők, és kik laknak majd az ingatlanban más jogcímen.

3. A bérleti díj mellett a rezsit is rendezzék

A havi bérleti díj összegén túl rögzítsék a fizetés határidejét, módját és az esetleges díjmódosítás feltételeit. Készpénzes fizetésnél gondoskodjanak az átvétel dokumentálásáról, átutalásnál pedig legyen egyértelmű a fizetéshez használt bankszámla.

Külön sorolják fel, milyen további költségeket visel a bérlő. Tisztázzák a közös költség, a közüzemi díjak, az internet és más szolgáltatások elszámolását, valamint azt, hogy mérőóraállás, számla vagy átalány alapján történik-e a fizetés.

Például éves közüzemi elszámolásnál már a szerződéskötéskor érdemes rendezni, hogyan számolnak el a különbözettel akkor, ha a bérlő időközben kiköltözik.

4. A kaució kezeléséről is állapodjanak meg

A köznyelvben kauciónak nevezett biztosíték célját, összegét és átadását pontosan rögzíteni kell. Legyen világos, milyen követelések fedezetére szolgálhat, hogyan történik az elszámolás, és milyen feltételekkel fizetik vissza a fennmaradó összeget.

Ne maradjon pusztán szóbeli megállapodás az sem, hogy a bérlő az utolsó havi díj helyett felhasználhatja-e a kauciót. Ezt egyik fél se tekintse automatikusnak: a szerződésben rendezett feltételekből kell kiindulni.

A lakás állapotáról készült átadási dokumentáció az elszámolásnál is fontos lehet. Érdemes elkülöníteni a már beköltözéskor meglévő hibákat, a használattal járó elhasználódást és az esetleges károkat.

5. Határozott vagy határozatlan időre szól a bérlet?

A két megoldás eltérő helyzetet teremthet, ezért a szerződés időtartamát és megszüntetésének feltételeit együtt kell áttekinteni. Határozott időnél ne csak a lejárati napot nézzék meg, hanem azt is, milyen lehetőség van az idő előtti kilépésre vagy a hosszabbításra.

A felmondás feltételeit, formáját és határidejét az adott szerződés és a vonatkozó jogszabályok alapján kell megítélni. Egy általános mintából átvett felmondási rendelkezés nem feltétlenül ad megfelelő választ minden élethelyzetre.

6. A használat és a javítások szabályai se maradjanak ki

Beszéljék át a kisállattartást, a dohányzást, a további személyek beköltözését és a lakás esetleges továbbadását. A társasházi házirend megismerése szintén segíthet a későbbi konfliktusok megelőzésében.

A hibák bejelentésének és a javítások egyeztetésének menetét is célszerű rögzíteni. Legyen tisztázott, kit kell értesíteni egy meghibásodáskor, hogyan egyeztetik a szakember bejutását, és milyen szabályok alapján viselik a költségeket.

A bérbeadó ellenőrzési lehetőségeiről is előre egyezzenek meg: a kapcsolattartás és a bejutás rendezett menete mindkét fél számára kiszámíthatóbbá teszi a bérleti viszonyt.

7. Készüljön átadás-átvételi jegyzőkönyv

A beköltözéskor készült jegyzőkönyvben érdemes feltüntetni a lakás állapotát, az ismert hibákat, a berendezéseket, a mérőóraállásokat és az átadott kulcsok számát. A dátummal azonosítható fényképek hasznos kiegészítői lehetnek az írásos dokumentációnak.

A kiköltözéskor is készüljön közös elszámolás és átadási dokumentum. Ebben rögzíthetők a még rendezendő díjak, az esetleges vitás tételek, a kulcsok visszaadása és a kaucióval történő elszámolás további lépései.

Mit érdemes átnézni aláírás előtt?

• Pontosan azonosíthatók a felek és a bérbe adott ingatlan?
• Tisztázott a bérbeadó jogosultsága?
• Egyértelmű a bérleti díj és minden további fizetendő költség?
• Rendezett a kaució felhasználása és elszámolása?
• Érthetők az időtartamra és a megszüntetésre vonatkozó feltételek?
• Szerepelnek a használat, a hibabejelentés és a javítások szabályai?
• Elkészül az állapotot és a berendezéseket rögzítő jegyzőkönyv?

Szerződéskötés előtt kérjen segítséget

Egy átgondolt lakásbérleti szerződés a bérlő és a bérbeadó érdekeit egyaránt szolgálhatja. Az aláírás előtti átnézés segít feltárni az ellentmondásokat, a hiányzó feltételeket és azokat a pontokat, amelyeket a felek eltérően értelmeznek.

Az ingatlanjogi tanácsadásról és jogi képviseletről külön oldalon talál tájékoztatást. Ha egyeztetésre készül, az első ügyvédi konzultációra való felkészüléshez is összegyűjtöttük a fontos szempontokat.

Lakást adna bérbe vagy bérleti szerződést készül aláírni? Vegye fel velem a kapcsolatot, és egyeztesse a szerződés elkészítésének vagy ellenőrzésének lehetőségét.

Kapcsolódó jogszabályok

• A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó törvény.
• Polgári Törvénykönyv.

A bejegyzés elsősorban magántulajdonú lakások bérbeadásához ad általános tájékoztatást. Az egyedi feltételeket a szerződés és az alkalmazandó jogszabályok alapján kell megvizsgálni.

A Lakásbérleti szerződés: mire figyeljen? bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.

Már az időpont-egyeztetéskor jelezze, miről van szó

Az első megkeresésben röviden foglalja össze az ügy tárgyát. Például ingatlanvásárlásra készül, ki nem fizetett követelése van, szerződést szeretne ellenőriztetni, vagy egy már megindult eljárásban kér segítséget. Jelezze azt is, ha az ügyben korábban más ügyvéd járt el.

Ha bírósági, közjegyzői vagy hatósági iratot kapott, illetve aláírási vagy válaszadási határidő közeleg, ezt rögtön említse meg. A határidős iratot és az átvétel időpontját is készítse elő; ne várjon az összes többi dokumentum beszerzésére a kapcsolatfelvétellel.

Készítsen rövid időrendi összefoglalót

Nem szükséges hosszú történetet írnia. Egy áttekinthető jegyzet is elegendő lehet arról, kik az érintettek, mikor kezdődött az ügy, miben állapodtak meg, és mi történt azóta. A fontos dátumok mellett az összegeket és a már megtett lépéseket is érdemes feltüntetni.

Különítse el azt, amit dokumentummal tud igazolni, attól, amire emlékszik vagy amit feltételez. Ha valamiben bizonytalan, ezt nyugodtan jelezze. Az ügy áttekintését az is segíti, ha a másik fél álláspontját és az esetleges kifogásait is elmondja.

Milyen iratokat készítsen elő?

Az iratok köre az ügy típusától függ. Első lépésként a rendelkezésére álló, érdemben kapcsolódó dokumentumokat gyűjtse össze, és egyeztessen arról, melyeket szükséges előzetesen megküldeni vagy magával hozni.

• Szerződések, szerződéstervezetek, mellékletek és módosítások.
• Az ügy szempontjából fontos e-mailek és üzenetváltások.
• Számlák, fizetési bizonylatok, teljesítésigazolások.
• Bírósági, közjegyzői vagy hatósági iratok, a kézbesítés adataival együtt.
• Korábbi felszólítások, megállapodások és az azokra érkezett válaszok.
• Az érintett személyek vagy vállalkozások ismert azonosító adatai.

Digitális iratoknál teljes, olvasható dokumentumokat készítsen elő. Egy levágott képernyőképből hiányozhat a dátum vagy a szöveg fontos része. Az eredeti fájlokat és papírokat őrizze meg, a továbbítás módját pedig előzetesen egyeztesse.

Gondolja át, milyen eredményt szeretne elérni

Más segítségre lehet szüksége annak, aki egy szerződés kockázatait szeretné megérteni, mint annak, aki egyezséget keres, vagy már peres képviseletre készül. Mondja el, mi a legfontosabb Önnek: a gyors rendezés, egy kapcsolat megőrzése, a követelés érvényesítése vagy egy későbbi vita megelőzése.

Érdemes azt is átgondolnia, milyen megoldást tudna elfogadni, és mely feltételekből nem szeretne engedni. Ez kiindulópontot ad a lehetőségek, a várható költségek és a kockázatok mérlegeléséhez.

Mit kérdezzen az első ügyvédi konzultáción?

Írja össze előre a kérdéseit, hogy a beszélgetés végén ne maradjanak ki a legfontosabbak. Nem kell mindenre azonnal végleges választ kapnia: lehetnek olyan kérdések, amelyekhez további irat, adat vagy részletesebb vizsgálat szükséges.

• Milyen jogi lehetőségek merülnek fel az ügyben?
• Van-e sürgős teendő vagy ellenőrizendő határidő?
• Mely dokumentumok vagy bizonyítékok hiányoznak még?
• Van-e lehetőség egyezségre vagy peren kívüli rendezésre?
• Milyen költségekkel és kockázatokkal érdemes számolni?
• Mi lehet a következő lépés, és azt kinek kell megtennie?

A díjazást és a megbízás kereteit is tisztázzák

Már az időpont-egyeztetéskor kérdezzen rá a konzultáció díjára és arra, mit foglal magában. Külön érdemes tisztázni, hogy az előzetes iratáttekintés, az írásbeli vélemény vagy a későbbi ügyintézés része-e a megbeszélt szolgáltatásnak.

Ha további ügyvédi közreműködésre van szükség, egyeztessék annak feladatait, díjazását és a várható egyéb költségeket. A találkozó végén legyen világos, milyen teendőt vállalt el az ügyvéd, mit kell Önnek előkészítenie, és hogyan tartják a kapcsolatot.

A díjazás szempontjairól az Ügyvédi díjazás oldalon olvashat bővebben.

A kellemetlen részleteket is mondja el

A pontos jogi értékeléshez azokat a körülményeket is ismerni kell, amelyek elsőre kedvezőtlennek tűnnek. Egy korábbi ígéret, elmulasztott válasz vagy vitatott üzenet később jelentőséggel bírhat. Jobb, ha ezek már az egyeztetésen előkerülnek.

Az ügyvédi tevékenység során megismert információkat törvényi titoktartási kötelezettség védi, amely nem kizárólag egy később megkötött megbízási szerződéshez kapcsolódik. A részletekről az Ügyvédi titoktartás oldalon talál tájékoztatást.

Rövid ellenőrzőlista indulás előtt

• Összefoglaltam néhány mondatban, miben kérek segítséget.
• Felírtam a fontos dátumokat és a közelgő határidőket.
• Összegyűjtöttem a kapcsolódó iratokat és levelezést.
• Átgondoltam, milyen eredményt szeretnék elérni.
• Összeírtam a kérdéseimet.
• Egyeztettem a találkozó módját, díját és az előkészítendő dokumentumokat.

Szeretné átbeszélni az ügyét?

Az első ügyvédi konzultáció célja, hogy az ügy lényeges körülményei és a további vizsgálatot igénylő kérdések áttekinthetők legyenek. Nem kell kész jogi megoldással érkeznie: hozza el a kérdéseit és a rendelkezésére álló iratokat.

Időpontot szeretne egyeztetni? Vegye fel velem a kapcsolatot, és röviden jelezze, milyen ügyben kér segítséget.

Az ügyvédi működés jogszabályi kereteiről az ügyvédi tevékenységről szóló törvényben talál további információt.

A bejegyzés általános felkészülési szempontokat tartalmaz. A szükséges iratok és az egyeztetés keretei az adott ügytől függnek.

A Első ügyvédi konzultáció: hogyan készüljön? bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.

1. Ellenőrizze, pontosan miből ered a tartozás

Mielőtt felszólítást küld vagy eljárást kezdeményez, nézze át a megállapodás tartalmát. Ki vállalt fizetési kötelezettséget, milyen szolgáltatásért vagy más jogcímen, mekkora összegben és milyen határidővel? Azt is tisztázni kell, volt-e utólagos módosítás, részfizetés, jóváírás vagy kifogás.

Például egy vállalkozói díj követelésénél nemcsak a kiállított számla lehet fontos, hanem a megrendelés, az elfogadott ajánlat és a munka elvégzését igazoló dokumentum is. Ha az adós hibás teljesítésre hivatkozik, az erre vonatkozó levelezést szintén át kell tekinteni.

2. Gyűjtse össze az iratokat és a levelezést

Az egyeztetéshez érdemes egy helyre rendezni mindazt, ami a követelés keletkezését, összegét és esedékességét bemutatja. Ne csak az utolsó fizetési emlékeztetőt őrizze meg: a korábbi üzenetekből az is kiderülhet, hogy az adós mit ismert el, mit vitatott, vagy milyen teljesítést kért.

• Szerződés, megrendelés, elfogadott ajánlat és azok módosításai.
• Számlák, teljesítésigazolások, átadás-átvételi dokumentumok.
• Banki bizonylatok és a már teljesített részfizetések adatai.
• E-mailek, üzenetek és korábbi fizetési felszólítások.
• Az adós pontos azonosító és elérhetőségi adatai.

Hasznos lehet egy rövid időrendi összefoglaló is: mikor állapodtak meg, mikor történt a teljesítés, mikor kellett volna fizetni, és azóta milyen egyeztetések zajlottak.

3. Ha nem fizet az adós, küldjön egyértelmű felszólítást

Ha az ügy körülményei indokolják, egy pontosan megfogalmazott írásbeli felszólítás lehet a következő lépés. Ebben az adós számára is egyértelművé kell tenni, melyik tartozásról van szó, mennyi a fennálló összeg, és hogyan rendezheti azt.

A felszólításban célszerű feltüntetni a követelés alapját, az eredeti esedékességet, a teljesítésre adott határidőt és a fizetéshez szükséges adatokat. Ha kamatot vagy egyéb költséget is érvényesítene, annak jogalapját és összegét külön ellenőrizni kell.

Őrizze meg az elküldött felszólítást és a rendelkezésre álló kézbesítési adatokat. A tárgyszerű megfogalmazás segíti az egyeztetést; olyan jogi következménnyel ne fenyegessen, amelynek feltételeit még nem vizsgálták meg.

4. Részletfizetés esetén rögzítsék a feltételeket

Ha az adós együttműködik, de egy összegben nem tud fizetni, érdemes megvizsgálni a részletfizetés vagy más megállapodás lehetőségét. Egy reális ütemezés mindkét fél számára kedvezőbb lehet, mint a bizonytalan ígéretek ismétlése.

A megállapodásban legyen világos a rendezendő tartozás összege, az egyes részletek esedékessége, a kamatok és költségek kezelése, valamint az, hogy mi történik egy részlet elmaradásakor. Jelentősebb követelésnél a megállapodás jogi formáját és az esetleges biztosítékokat is indokolt ügyvéddel áttekinteni.

5. Mikor jöhet szóba fizetési meghagyás?

Lejárt pénzkövetelésnél, a törvényi feltételek fennállása esetén fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezhető. Bizonyos követeléseknél ez a perindítást megelőző kötelező út; más esetekben az ügy körülményei alapján választható eljárás lehet.

A fizetési meghagyás kibocsátása nem jelenti azt, hogy a közjegyző bizonyítás alapján megállapította a tartozás jogosságát. Ha az adós határidőben ellentmond, az ügy a szükséges további lépések megtételével perben folytatódhat. Ezért az iratok összegyűjtése akkor is fontos, ha az eljárás kezdetén nincs bizonyítás.

Az eljárásról és az ügyintézéshez szükséges adatokról a Fizetési meghagyás – ügyintézés oldalon talál további tájékoztatást.

6. A jogerős döntés és a pénz beérkezése nem ugyanaz

Ha a követelésről végrehajtható határozat vagy más végrehajtható okirat áll rendelkezésre, de az adós továbbra sem fizet, végrehajtás kezdeményezése merülhet fel. Az eljárás megindításának feltételeit és költségeit külön kell megvizsgálni.

A tényleges megtérülés az adós vagyoni helyzetétől is függ. Ezért az eljárás várható költségeit, a rendelkezésre álló információkat és a behajtás esélyeit érdemes együtt mérlegelni. Egy kedvező döntés önmagában nem jelent biztosítékot arra, hogy a teljes összeg rövid időn belül beérkezik.

7. Ne maradjanak ellenőrizetlenül a határidők

A követelések érvényesítésénél az elévülésnek és más határidőknek is jelentősége lehet. Az alkalmazandó szabályokat a követelés típusa, keletkezése és az azóta történtek alapján kell megvizsgálni. A felszólítások küldése nem helyettesíti ennek ellenőrzését.

Ha a tartozás régebbi, az adós vitatja a teljesítést, vagy a cég működésével kapcsolatban bizonytalanság merül fel, ne várjon újabb ígéretekre anélkül, hogy a jogi lehetőségeket áttekintené.

Mit készítsen elő az első ügyvédi egyeztetésre?

• Mekkora összeggel tartoznak, és mikor kellett volna fizetni?
• Milyen megállapodás vagy teljesítés alapján jár a pénz?
• Milyen iratokkal tudja bemutatni a követelést?
• Az adós elismeri vagy vitatja a tartozást?
• Volt-e részfizetés, felszólítás vagy részletfizetési megállapodás?
• Indult-e már bármilyen eljárás az ügyben?

Segítségre van szüksége a következő lépéshez?

Az iratok áttekintése segíthet eldönteni, hogy további egyeztetés, ügyvédi felszólítás, fizetési meghagyás vagy peres eljárás lehet indokolt. A cél az ügy körülményeihez és a követelés összegéhez igazodó megoldás kiválasztása.

Nem fizet az adós, és szeretné tisztázni a lehetőségeit? Vegye fel velem a kapcsolatot, és készítse elő a követeléshez kapcsolódó iratokat.

Hivatalos tájékoztatás és kapcsolódó oldalak

• Magyar Országos Közjegyzői Kamara: fizetési meghagyás kezdeményezése.
• Fizetési meghagyás ügyintézése.
• Tájékoztatás a peres képviseletről.

A bejegyzés általános tájékoztatást ad. A követelés érvényesíthetősége, az alkalmazandó eljárás és a határidők az iratok és az egyedi körülmények alapján ítélhetők meg.

A Nem fizet az adós – mit tehet? bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.

1. Lakásvásárlás előtt ellenőrizze a tulajdoni lapot

A tulajdoni lapból ellenőrizhető a bejegyzett tulajdonos, a tulajdoni hányad és az ingatlan nyilvántartási megnevezése. A cím mellett a helyrajzi számot is egyeztetni kell. Különösen fontos, hogy a hirdetésben lakásként bemutatott ingatlan valóban annak szerepel-e a nyilvántartásban.

Nézze át a bejegyzett jogokat, terheket és a folyamatban lévő bejegyzési kérelmekre utaló adatokat is. Jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy más korlátozás esetén tisztázni kell, milyen feltételekkel bonyolítható le az ügylet. Egy korábban lekért másolat óta is történhetett változás.

2. Tisztázza, ki és milyen jogosultsággal jár el

Ha több tulajdonos van, pontosan meg kell határozni, hogy az egész ingatlan vagy csak egy tulajdoni hányad eladó. Meghatalmazott eljárásakor a meghatalmazás tartalmát és alaki megfelelőségét is ellenőrizni kell. Az elővásárlási jog kérdését az adott ingatlan és ügylet alapján szükséges megvizsgálni.

Öröklés alatt álló ingatlannál vagy kiskorú tulajdonos esetén további feltételek és iratok is felmerülhetnek. Ezeket érdemes a tervezett fizetési és költözési határidőkkel együtt átbeszélni.

3. A vételi ajánlatot is olvassa át aláírás előtt

A „szándéknyilatkozat” vagy „vételi ajánlat” elnevezés önmagában nem jelenti azt, hogy az irat következmények nélkül visszavonható. A dokumentum tartalma jogi kötelezettséget keletkeztethet, ezért már ezt is indokolt ügyvéddel átnézetni.

Külön figyelmet érdemel a vállalt vételár, az ajánlati kötöttség időtartama, a fizetés ütemezése és az átadott összeg sorsa. Ne maradjon tisztázatlan, mi történik akkor, ha az ellenőrzés problémát tár fel, vagy a tervezett finanszírozás nem valósul meg.

4. Pénzátadás előtt tisztázza: foglaló vagy előleg?

Az átadott pénz jogcímét egyértelműen rögzíteni kell. Foglalóról akkor beszélhetünk, ha a pénz a kötelezettségvállalás megerősítését szolgálja, és ez a rendeltetés a szerződésből világosan kitűnik. A foglaló és az előleg következményei eltérhetnek, ha az ügylet meghiúsul.

Rögzítsék az összeget, a címzettet, a fizetés módját és az elszámolás feltételeit. Közvetítőnek történő pénzátadásnál azt is tisztázni kell, milyen felhatalmazás alapján veszi át az összeget.

A különbségekről részletesen a Foglaló vagy előleg? Mi a különbség ingatlan-adásvételnél? című bejegyzésben olvashat.

5. A fizetési határidők igazodjanak a finanszírozáshoz

Hitelből történő vásárlásnál a havi törlesztőrészlet mellett a hitel feltételeit, a rendelkezésre álló önerőt és a járulékos költségeket is át kell gondolni. A banki előzetes tájékoztatást ne kezelje a folyósítás feltétlen ígéreteként.

Az adásvétel fizetési ütemezését egyeztesse a bank várható ügyintézésével és dokumentumigényével. A szerződésben külön rendezhető, mi történik a hitel késedelme vagy elutasítása esetén; ennek következményeit ne hagyják feltételezésekre.

A finanszírozás megtervezéséhez az MNB ingatlancélú hitelekről szóló tájékoztatója is hasznos kiindulópont.

6. Kérdezzen rá a társasház ügyeire és a műszaki állapotra

Társasházi lakásnál kérje el az alapító okiratot, a szervezeti és működési szabályzatot, valamint érdeklődjön a tervezett felújításokról. Kérjen az eladótól közösköltség-tartozásról szóló közös képviselői nyilatkozatot is. Egy várható tetőfelújítás vagy rendkívüli befizetés a vásárlás utáni költségvetést is érintheti.

A tároló, parkoló vagy kertrész használatánál tisztázni kell, milyen jogcímen tartozik az ingatlanhoz. Az ingatlan műszaki állapotának megítéléséhez szükség esetén vonjon be műszaki szakembert: az ügyvédi iratellenőrzés ezt nem helyettesíti.

7. A birtokbaadás feltételeit is beszéljék át

Ne csak a kulcsátadás napját egyeztessék. Legyen világos, ki és mikor költözik ki, milyen állapotban adják át az ingatlant, és mely berendezések maradnak benne. Ha a vételár kifizetése és a birtokbaadás időpontja eltér, ennek kockázatait is rendezni kell.

Az átadáshoz célszerű jegyzőkönyvet készíteni a mérőóraállásokról, az átadott kulcsokról, iratokról és az esetlegesen észlelt hibákról. A szerződésben a késedelmes kiköltözés következményeiről is meg lehet állapodni.

Rövid ellenőrzőlista az első ügyvédi egyeztetéshez

• Az ingatlan pontos címe, helyrajzi száma és a rendelkezésre álló tulajdoni lap.
• A hirdetés, az eladóval folytatott lényeges levelezés és az ajánlattervezet.
• A kialkudott vételár, a rendelkezésre álló önerő és a tervezett hitel adatai.
• A kívánt fizetési és birtokbaadási időpontok.
• A rendelkezésre álló társasházi és műszaki dokumentumok.
• Minden körülmény, amelyben bizonytalan, vagy amelyre még nem kapott egyértelmű választ.

Ingatlanvásárlás előtt áll?

Egy időben áttekintett ajánlat vagy szerződéstervezet segíthet abban, hogy a vállalt feltételek érthetők legyenek, és a tisztázandó kérdések még aláírás előtt előkerüljenek. Az ingatlanjogi tanácsadásról és jogi képviseletről külön oldalon talál tájékoztatást.

Aláírás vagy pénzátadás előtt szeretné átbeszélni a következő lépést? Vegye fel velem a kapcsolatot.

Jogszabályok és hivatalos tájékoztatók

• Polgári Törvénykönyv – különösen a foglaló és az adásvétel szabályai.
• A társasházakról szóló törvény – különösen a közösköltség-tartozásról szóló nyilatkozat szabálya.
• Digitális Állampolgár: teendők lakásvásárlás előtt.

A bejegyzés általános tájékoztatást ad. Az adott ingatlanra és ügyletre vonatkozó feltételek az iratok és az egyedi körülmények alapján ítélhetők meg.

A Lakásvásárlás előtt: 7 fontos szempont bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.

vezés kérdése. Gyakran már a szerződéskötéskor jelentős összeg kerül az eladóhoz, és ha az adásvétel meghiúsul, a kétféle fizetéshez egészen eltérő következmények kapcsolódhatnak.

Foglaló vagy előleg: mi a legfontosabb különbség?

Az előleg a vételár előre megfizetett része. Ha az adásvétel rendben teljesül, beleszámít a vételárba. Amennyiben az ügylet meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, de a felek esetleges kártérítési vagy egyéb igényei befolyásolhatják a végső elszámolást.

A foglaló szintén beleszámít a vételárba, ugyanakkor a szerződés teljesítését is megerősíti. Ha az adásvétel valamelyik fél felelősségi körében felmerülő okból hiúsul meg, a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése lehet a következmény.

Mikor tekinthető egy összeg foglalónak?

A Polgári Törvénykönyv alapján a másik félnek átadott pénz csak akkor minősül foglalónak, ha a szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizették meg.

Nem elegendő tehát pusztán pénzt átadni vagy elutalni. A megállapodásban világosan rögzíteni kell az összeg jogcímét, rendeltetését és azt is, hogy milyen esetben mi történik vele.

Foglaló vagy előleg: mi történik, ha meghiúsul az adásvétel?

• Ha az adásvétel teljesül: a foglaló összege beleszámít a vételárba.
• Ha a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős: a foglaló visszajár.
• Ha a vevő felelős a meghiúsulásért: elveszítheti az átadott foglalót.
• Ha az eladó felelős a meghiúsulásért: a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Fontos, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem feltétlenül zárja le a felek közötti elszámolást. Az eset körülményeitől függően további szerződésszegési vagy kártérítési igények is felmerülhetnek.

Az előlegnek nincs büntető jellege

Az előleghez nem kapcsolódnak a foglaló különleges jogkövetkezményei. Ha a szerződés teljesül, az előleg is beleszámít a vételárba. Ha az ügylet meghiúsul, a feleknek el kell számolniuk egymással, és az előleg főszabály szerint visszajár.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a szerződésszegés minden következmény nélkül marad. A vétlen fél az általános szabályok szerint kártérítést vagy más jogkövetkezményt is érvényesíthet, ha annak feltételei fennállnak.

A foglaló mindig a vételár tíz százaléka?

Nem. A jogszabály nem határoz meg kötelező százalékos mértéket. A foglaló összegét a felek az ügylet értékére és körülményeire figyelemmel állapítják meg.

A gyakorlatban valóban gyakori a vételár tíz százaléka, ez azonban nem kötelező szabály. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.

Foglaló vagy előleg banki hitel esetén – mi történik, ha a bank nemet mond?

A hitelkérelem elutasítása önmagában nem jelenti automatikusan azt, hogy a foglaló visszajár. A következmény attól függ, hogy a szerződés mit tartalmaz, miért utasították el a finanszírozást, és a meghiúsulásért valamelyik fél felelősnek tekinthető-e.

Ha a vételár megfizetéséhez banki hitel szükséges, a szerződésben érdemes pontosan rendezni:

• a szükséges hitel legkisebb összegét;
• a hitelkérelem benyújtásának határidejét;
• a banki elutasítás igazolásának módját;
• a fizetési határidő esetleges meghosszabbítását;
• valamint azt, hogy hitelhiány esetén mi történik a foglalóval.

Mire figyeljen pénz átadása előtt?

1. Ne csak a bizonylaton, hanem a megállapodásban is egyértelműen szerepeljen, hogy az összeg foglaló vagy előleg.
2. A szerződés rendezze a fizetési határidőket és a vételár teljesítésének módját.
3. Hitelfelvétel esetén külön szabályozzák a finanszírozás esetleges meghiúsulását.
4. Ellenőrizzék az ingatlan tulajdoni lapját, tulajdonosait és terheit.
5. Tisztázzák a birtokbaadás időpontját és feltételeit.
6. Nagyobb összeg átadása előtt ügyvéd vizsgálja meg a megállapodás teljes szövegét.

Összefoglalás

Az előleg és a foglaló teljesítés esetén egyaránt beleszámít a vételárba, az ügylet meghiúsulásakor azonban eltérően viselkednek. A foglaló komoly pénzügyi kockázatot jelenthet, ezért nemcsak az elnevezését, hanem a hozzá kapcsolódó feltételeket is pontosan és egyértelműen kell rögzíteni.

Ingatlanvásárlás vagy -eladás előtt áll?

Segítek az adásvételi szerződés előkészítésében, a tulajdoni lap és a fizetési feltételek ellenőrzésében, valamint a foglalóra és az előlegre vonatkozó kikötések pontos megfogalmazásában.

Kérjen időpontot konzultációra!

A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak. A konkrét jogi következmények mindig az adott szerződés és az ügy valamennyi körülménye alapján ítélhetők meg.

Jogi háttér: 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, különösen a 6:185. § és a 6:215. §.

A Ingatlan adásvételnél foglaló vagy előleg? bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.

Hogyan alakul az ügyvédi díjazás?

Nincs két teljesen egyforma jogi ügy. A munkadíj meghatározásánál figyelembe kell venni többek között az ügy jellegét és összetettségét, a szükséges munka mennyiségét, az ügyintézés várható időtartamát, az ügyértéket, a sürgősséget, valamint az ügyvédi felelősség mértékét.

Az ügy részletes áttekintése után személyre szabott, írásos ajánlatot adok. Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény alapján a felek a megbízási díjban szabadon állapodnak meg. A vonatkozó szabályokat a 2017. évi LXXVIII. törvény 30. §-a tartalmazza.

Mit tartalmaz az ügyvédi díjazás?

Az egyedi ajánlatban pontosan rögzítem, hogy a munkadíj milyen ügyvédi feladatokra terjed ki. Ilyen lehet például a jogi tanácsadás, a szerződés vagy más okirat elkészítése, az iratok ellenőrzése, a hatóságokkal történő kapcsolattartás, illetve a jogi képviselet ellátása.

Az ügyvédi munkadíjon kívül egyéb kiadások is felmerülhetnek. Ide tartozhatnak különösen az illetékek, igazgatási szolgáltatási díjak, földhivatali díjak, közjegyzői vagy szakértői költségek. Az írásos ajánlat egyértelműen tartalmazza, hogy ezek közül mely tételeket foglalja magában a munkadíj, és melyeket kell külön megfizetni.

Milyen díjazási formák lehetségesek?

Az ügy jellegétől függően a munkadíj többféleképpen határozható meg:

• fix összegben, ha a feladat és annak terjedelme előre pontosan meghatározható;
• óradíj alapján, ha a szükséges munkamennyiség előre nehezebben becsülhető;
• az ügyértékhez igazodó díjként, például egyes ingatlanügyleteknél;
• átalánydíj formájában, hosszabb távú vagy rendszeres jogi támogatás esetén.

Miért nincs minden ügyre egyetlen általános ár?

Egy egyszerűbb szerződés elkészítése és egy hosszabb, összetett jogvita képviselete eltérő felkészültséget, időráfordítást és felelősséget jelent. Az egyedi ügyvédi díjazás ezért lehetővé teszi, hogy az ügyfél kizárólag az adott ügyben ténylegesen szükséges jogi munkáért fizessen.

Célom az átlátható és korrekt árképzés. Az ügyfél a megbízás előtt megismerheti a munkadíjat, annak tartalmát, a fizetés ütemezését és az előrelátható további költségeket. Így megfelelő információk birtokában hozhat megalapozott döntést.

Személyre szabott ajánlat kérése

Amennyiben jogi segítségre van szüksége, írja meg röviden az ügy lényegét. A részletek áttekintése után tájékoztatást adok a lehetséges megoldásokról és a várható költségekről.

Kérjen személyre szabott ajánlatot!

A Ügyvédi díjazás bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.