vezés kérdése. Gyakran már a szerződéskötéskor jelentős összeg kerül az eladóhoz, és ha az adásvétel meghiúsul, a kétféle fizetéshez egészen eltérő következmények kapcsolódhatnak.

Foglaló vagy előleg: mi a legfontosabb különbség?

Az előleg a vételár előre megfizetett része. Ha az adásvétel rendben teljesül, beleszámít a vételárba. Amennyiben az ügylet meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, de a felek esetleges kártérítési vagy egyéb igényei befolyásolhatják a végső elszámolást.

A foglaló szintén beleszámít a vételárba, ugyanakkor a szerződés teljesítését is megerősíti. Ha az adásvétel valamelyik fél felelősségi körében felmerülő okból hiúsul meg, a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése lehet a következmény.

Mikor tekinthető egy összeg foglalónak?

A Polgári Törvénykönyv alapján a másik félnek átadott pénz csak akkor minősül foglalónak, ha a szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizették meg.

Nem elegendő tehát pusztán pénzt átadni vagy elutalni. A megállapodásban világosan rögzíteni kell az összeg jogcímét, rendeltetését és azt is, hogy milyen esetben mi történik vele.

Foglaló vagy előleg: mi történik, ha meghiúsul az adásvétel?

• Ha az adásvétel teljesül: a foglaló összege beleszámít a vételárba.
• Ha a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős: a foglaló visszajár.
• Ha a vevő felelős a meghiúsulásért: elveszítheti az átadott foglalót.
• Ha az eladó felelős a meghiúsulásért: a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Fontos, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem feltétlenül zárja le a felek közötti elszámolást. Az eset körülményeitől függően további szerződésszegési vagy kártérítési igények is felmerülhetnek.

Az előlegnek nincs büntető jellege

Az előleghez nem kapcsolódnak a foglaló különleges jogkövetkezményei. Ha a szerződés teljesül, az előleg is beleszámít a vételárba. Ha az ügylet meghiúsul, a feleknek el kell számolniuk egymással, és az előleg főszabály szerint visszajár.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a szerződésszegés minden következmény nélkül marad. A vétlen fél az általános szabályok szerint kártérítést vagy más jogkövetkezményt is érvényesíthet, ha annak feltételei fennállnak.

A foglaló mindig a vételár tíz százaléka?

Nem. A jogszabály nem határoz meg kötelező százalékos mértéket. A foglaló összegét a felek az ügylet értékére és körülményeire figyelemmel állapítják meg.

A gyakorlatban valóban gyakori a vételár tíz százaléka, ez azonban nem kötelező szabály. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.

Foglaló vagy előleg banki hitel esetén – mi történik, ha a bank nemet mond?

A hitelkérelem elutasítása önmagában nem jelenti automatikusan azt, hogy a foglaló visszajár. A következmény attól függ, hogy a szerződés mit tartalmaz, miért utasították el a finanszírozást, és a meghiúsulásért valamelyik fél felelősnek tekinthető-e.

Ha a vételár megfizetéséhez banki hitel szükséges, a szerződésben érdemes pontosan rendezni:

• a szükséges hitel legkisebb összegét;
• a hitelkérelem benyújtásának határidejét;
• a banki elutasítás igazolásának módját;
• a fizetési határidő esetleges meghosszabbítását;
• valamint azt, hogy hitelhiány esetén mi történik a foglalóval.

Mire figyeljen pénz átadása előtt?

1. Ne csak a bizonylaton, hanem a megállapodásban is egyértelműen szerepeljen, hogy az összeg foglaló vagy előleg.
2. A szerződés rendezze a fizetési határidőket és a vételár teljesítésének módját.
3. Hitelfelvétel esetén külön szabályozzák a finanszírozás esetleges meghiúsulását.
4. Ellenőrizzék az ingatlan tulajdoni lapját, tulajdonosait és terheit.
5. Tisztázzák a birtokbaadás időpontját és feltételeit.
6. Nagyobb összeg átadása előtt ügyvéd vizsgálja meg a megállapodás teljes szövegét.

Összefoglalás

Az előleg és a foglaló teljesítés esetén egyaránt beleszámít a vételárba, az ügylet meghiúsulásakor azonban eltérően viselkednek. A foglaló komoly pénzügyi kockázatot jelenthet, ezért nemcsak az elnevezését, hanem a hozzá kapcsolódó feltételeket is pontosan és egyértelműen kell rögzíteni.

Ingatlanvásárlás vagy -eladás előtt áll?

Segítek az adásvételi szerződés előkészítésében, a tulajdoni lap és a fizetési feltételek ellenőrzésében, valamint a foglalóra és az előlegre vonatkozó kikötések pontos megfogalmazásában.

Kérjen időpontot konzultációra!

A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak. A konkrét jogi következmények mindig az adott szerződés és az ügy valamennyi körülménye alapján ítélhetők meg.

Jogi háttér: 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, különösen a 6:185. § és a 6:215. §.

A Ingatlan adásvételnél foglaló vagy előleg? bejegyzés először dr. Székely Attila -én jelent meg.