Ingatlan adásvételnél foglaló vagy előleg?
Foglaló vagy előleg? Ingatlanvásárláskor ez nem csupán elne
vezés kérdése. Gyakran már a szerződéskötéskor jelentős összeg kerül az eladóhoz, és ha az adásvétel meghiúsul, a kétféle fizetéshez egészen eltérő következmények kapcsolódhatnak.
Foglaló vagy előleg: mi a legfontosabb különbség?
Az előleg a vételár előre megfizetett része. Ha az adásvétel rendben teljesül, beleszámít a vételárba. Amennyiben az ügylet meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, de a felek esetleges kártérítési vagy egyéb igényei befolyásolhatják a végső elszámolást.
A foglaló szintén beleszámít a vételárba, ugyanakkor a szerződés teljesítését is megerősíti. Ha az adásvétel valamelyik fél felelősségi körében felmerülő okból hiúsul meg, a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése lehet a következmény.
Mikor tekinthető egy összeg foglalónak?
A Polgári Törvénykönyv alapján a másik félnek átadott pénz csak akkor minősül foglalónak, ha a szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizették meg.
Nem elegendő tehát pusztán pénzt átadni vagy elutalni. A megállapodásban világosan rögzíteni kell az összeg jogcímét, rendeltetését és azt is, hogy milyen esetben mi történik vele.
Foglaló vagy előleg: mi történik, ha meghiúsul az adásvétel?
- Ha az adásvétel teljesül: a foglaló összege beleszámít a vételárba.
- Ha a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős: a foglaló visszajár.
- Ha a vevő felelős a meghiúsulásért: elveszítheti az átadott foglalót.
- Ha az eladó felelős a meghiúsulásért: a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.
Fontos, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem feltétlenül zárja le a felek közötti elszámolást. Az eset körülményeitől függően további szerződésszegési vagy kártérítési igények is felmerülhetnek.
Az előlegnek nincs büntető jellege
Az előleghez nem kapcsolódnak a foglaló különleges jogkövetkezményei. Ha a szerződés teljesül, az előleg is beleszámít a vételárba. Ha az ügylet meghiúsul, a feleknek el kell számolniuk egymással, és az előleg főszabály szerint visszajár.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a szerződésszegés minden következmény nélkül marad. A vétlen fél az általános szabályok szerint kártérítést vagy más jogkövetkezményt is érvényesíthet, ha annak feltételei fennállnak.
A foglaló mindig a vételár tíz százaléka?
Nem. A jogszabály nem határoz meg kötelező százalékos mértéket. A foglaló összegét a felek az ügylet értékére és körülményeire figyelemmel állapítják meg.
A gyakorlatban valóban gyakori a vételár tíz százaléka, ez azonban nem kötelező szabály. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.
Foglaló vagy előleg banki hitel esetén – mi történik, ha a bank nemet mond?
A hitelkérelem elutasítása önmagában nem jelenti automatikusan azt, hogy a foglaló visszajár. A következmény attól függ, hogy a szerződés mit tartalmaz, miért utasították el a finanszírozást, és a meghiúsulásért valamelyik fél felelősnek tekinthető-e.
Ha a vételár megfizetéséhez banki hitel szükséges, a szerződésben érdemes pontosan rendezni:
- a szükséges hitel legkisebb összegét;
- a hitelkérelem benyújtásának határidejét;
- a banki elutasítás igazolásának módját;
- a fizetési határidő esetleges meghosszabbítását;
- valamint azt, hogy hitelhiány esetén mi történik a foglalóval.
Mire figyeljen pénz átadása előtt?
- Ne csak a bizonylaton, hanem a megállapodásban is egyértelműen szerepeljen, hogy az összeg foglaló vagy előleg.
- A szerződés rendezze a fizetési határidőket és a vételár teljesítésének módját.
- Hitelfelvétel esetén külön szabályozzák a finanszírozás esetleges meghiúsulását.
- Ellenőrizzék az ingatlan tulajdoni lapját, tulajdonosait és terheit.
- Tisztázzák a birtokbaadás időpontját és feltételeit.
- Nagyobb összeg átadása előtt ügyvéd vizsgálja meg a megállapodás teljes szövegét.
Összefoglalás
Az előleg és a foglaló teljesítés esetén egyaránt beleszámít a vételárba, az ügylet meghiúsulásakor azonban eltérően viselkednek. A foglaló komoly pénzügyi kockázatot jelenthet, ezért nemcsak az elnevezését, hanem a hozzá kapcsolódó feltételeket is pontosan és egyértelműen kell rögzíteni.
Ingatlanvásárlás vagy -eladás előtt áll?
Segítek az adásvételi szerződés előkészítésében, a tulajdoni lap és a fizetési feltételek ellenőrzésében, valamint a foglalóra és az előlegre vonatkozó kikötések pontos megfogalmazásában.
Kérjen időpontot konzultációra!
A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak. A konkrét jogi következmények mindig az adott szerződés és az ügy valamennyi körülménye alapján ítélhetők meg.
Jogi háttér: 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, különösen a 6:185. § és a 6:215. §.